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[강동호 변호사의 법톡] 임차권등기명령의 신청 절차 및 효과
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  • 이선용 기자 | 2021.07.05 10:06 입력
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강동호 변호사(법무법인 동률)

 

임차권등기명령의 신청절차 및 필요서류, 그 효과

 

1. 들어가며

안녕하십니까? 법무법인 동률의 강동호 변호사입니다.

 

전세기간의 만료일이 되어 이사를 가야 될 때 이사 갈 집에 전입신고를 하게 되면 기존 집에 받아놓았던 전입신고와 확정일자가 소멸되어 나중에 임차보증금을 못 돌려받는 게 아닌가 불안하신 분들이 많이 계실 텐데요, 이와 같이 임차인의 불안정한 지위를 보완하기 위해서 도입된 제도가 바로 임차권등기명령제도입니다.

 

그렇다면 임차권등기명령을 받기 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 하는지, 필요한 서류, 신청비용 등과 함께 임차권등기명령을 받게 될 경우 그 효력에 대해서 알아보겠습니다. 

 

2. 임차권등기명령이란?

위에서 보았듯이 임대차계약기간이 종료된 후 임차인이 임대차보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 주소지로 이사를 가게 되면 기존 건물에 대하여 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임대차보증금을 반환받기 어려워집니다.

 

임차권등기명령제도는 이러한 문제점을 해결하기 위하여 도입된 것으로서 임차인이 이사를 가기 전에 기존 건물에 대하여 임차권등기명령을 받게 되면 기존의 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있게 됩니다. 절차가 완료되는 데는 대략 열흘에서 2주 정도의 시간이 필요하므로 임차권등기명령 신청 후 임차권등기가 완료되었음을 확인하고 이사를 가는 것이 좋겠습니다.

 

3. 임차권등기명령의 신청절차

임차권등기명령 절차 등에 관해서는 ‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’에서 이를 규정하고 있습니다.

 

먼저 관할법원에 임차권등기명령 신청을 하여야 합니다. 신청 방법은 신청서를 작성하여 인지대, 송달료 등의 비용납부와 함께 접수하면 됩니다.

 

법원에 신청서가 접수되면 법원은 이를 심사하여 미비한 점이 있다면 보정명령을 하고, 모든 요건을 구비하였다면 심리를 거쳐 법원의 결정이 나오게 됩니다. 결정이 나오기까지는 약 열흘에서 2주 정도의 기간이 소요됩니다.

 

법원의 결정이 나오게 되면 임대인과 임차인에게 각각 결정문을 송달합니다. 법원은 당사자에게 송달된 사실을 확인한 후 관할 등기소에 임차권등기를 촉탁합니다.

 

임차권등기가 경료되면 당사자는 등기부등본 열람하여 임차권등기가 기입된 사실을 확인할 수 있습니다.

 

4. 임차권등기명령 신청에 필요한 서류

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항에서 규정하는 임차권등기명령에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

 

가. 건물에 대한 등기부등본


나. 임대차계약서(임대차계약서는 확정일자가 보이도록 복사해야 합니다.)와 주민등록등본

 

다. 임차권등기명령신청서

신청서에 기재할 사항으로는,

① 사건의 표시

② 임차인의 이름, 주소, 주민등록번호, 연락처

③ 임대인의 이름, 주소

④ 신청취지와 신청이유(신청이유에는 임대차계약 일자, 임대차 기간과 보증금액 등 계약의 내용, 주민등록일자, 확정일자, 계약이 종료한 원인 사실 등에 대한 내용 등이 들어가야 합니다.)

⑤ 기타 첨부서류의 표시, 연월일, 관할법원의 표시

등이 있습니다.

   

5. 임차권등기명령의 효력

 

가. 대항력 및 우선변제권의 취득

 

임차권등기명령의 효력발생 후 그 집행에 의하여 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

 

다만 기존에 대항력 및 우선변제권이 없던 임차인은 그 등기시점을 기준으로 대항력 및 우선변제권을 취득하기 때문에, 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각을 받은 매수인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수는 없습니다.

 

나. 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권의 유지

 

임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기가 마쳐진 이후에 주소지가 이전 되더라도, 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 상실되지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서).

 

따라서 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮길 수 있습니다.

 

다. 효과의 발생시점

 

위와 같은 효과는 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로, 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사 가거나 전출해서는 안 되고, 임차권등기가 경료된 이후에 이사나 전출을 해야만 보호를 받게 됩니다.

 

라. 경매신청권이 있는지 여부

 

임차권등기명령은 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지시키는 제도일 뿐이므로, 임차인은 주택임차권등기에 기하여 직접 경매를 신청할 수는 없습니다.

 

따라서 임차권등기를 마친 임차인이라도 실제로 보증금을 반환받기 위해서는 임차보증금반환청구소송 등을 제기하여 집행권원을 확보한 후 임차주택의 강제경매를 신청해야 합니다.

 

마. 임대차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무의 동시이행관계인지 여부

 

대법원은 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있지 않고, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 보고 있습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).

 

바. 소액임차인의 최우선변제권 배제(주택임대차보호법 제3조의3 제6항)

 

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 이후에 임차한 임차인이 소액임차인으로서 최우선변제권이 있는 자라 할지라도 임차권등기명령이 우선합니다.

 

그 취지는, 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권 행사로 인하여 임차인의 불측의 손해를 방지하기 위한 것입니다.

   

6. 기타 관련사항

임차권등기명령은 절차가 간소하며 전세권과 달리 임대인의 동의나 승낙을 요하지 않고 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다. 또한 인터넷을 통한 전자소송으로도 접수가 가능합니다.

 

임차권등기명령 신청을 하기 위해서는 임대차계약기간이 종료되었을 때, 그리고 종료되었는데 임대차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못했을 때 신청할 수 있습니다.

 

이때 주의하여야 할 점은 계약기간이 끝났음을 증명하기 위해서 계약종료시점 2개월 ~ 6개월 전 사이에 계약을 종료하겠다는 의사표시를 확실하게 표시해야 합니다. 이 기간을 지키지 않았을 때는 묵시적 갱신에 해당되어 다시 임대차계약이 체결된 것으로 될 수 있습니다. 위의 계약종료 의사표시는 증거자료로 확보해두는 것이 좋습니다.

 

주택 임대차를 알아볼 때 등기부등본을 확인하여 임차권등기명령이 등재되어 있다면 임대차 계약시 주의해야 합니다. 등기부에 임차권등기명령이 되어있다면 임대인이 기존 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 않은 것이므로 정확하게 보증금 반환이 완료되었는지 확인하셔야 합니다. 등기부에 상습적으로 임차권등기가 반복되고 있다면 집주인이 보증금을 제 때 안돌려줄 확률이 높아집니다.

   

7. 마치며

이상 임차권등기명령 제도에 대해서 알아보았습니다. 임차권등기명령은 임차인을 보호하기 위한 것으로서 그 신청절차도 간소하고 비용도 저렴한 편에 속하므로 제도를 잘 활용하시어 임차보증금을 보호하시길 바랍니다.

[ 이선용 gosiweek@gmail.com ]
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