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[최낙준 변호사의 사건기록] 공유물분할청구사건을 통해 본 공유물 분할 방법 등
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  • 이선용 기자 | 2022.08.30 15:30 입력


최낙준 변호사.jpg

최낙준 변호사(백준법률사무소)

 

공유토지 중 공유자 각자 실질적으로 점유·사용하고 있는 토지 면적과 각자의 공유지분비율에 해당하는 토지 면적이 일치하지 않는 사안에서 이루어진 공유물분할방법에 대하여

 

1. 들어가며

안녕하세요. 최낙준 변호사입니다. 이번에 소개해 드릴 사건은 공유물분할청구사건인데, 이 사건을 통해 공유물이 어떤 방법으로 분할될 수 있는지를 살펴볼 수 있을 것입니다.

 

국가가 1965년경 귀속재산인 환지예정지에 대해 위치를 특정한 토지 일부씩을 이미 해당 토지 부분을 점유하고 있었던 사람들에게 매도(불하)했지만 당시 토지가 분필이 되어 있지 않아 매수인들에게 소유권이전등기 대신 그 면적에 상응하는 공유지분등기를 마쳐주었고, 이 토지에 포함된 도로에 대해서는 그 면적에 상응하는 공유지분등기를 국가 앞으로 마쳤습니다. 이런 토지사용관계가 여러 사람들에게 승계된 상태에서, 이 사건 토지의 공유자 일부가 나머지 공유자들을 상대로 공유물분할청구소송을 제기하였습니다.

 

다만, 이 사건의 문제점은 공유자들이 위치가 특정된 토지를 각각 점유·사용하고 있었는데 이렇게 공유자 각자 실질적으로 점유·사용하고 있는 토지 면적과 각자의 공유지분비율에 해당하는 토지 면적이 일치하지 않았고, 더욱이 공유자 중 1인인 대한민국이 현물분할에 강하게 반대한다는 것이었습니다.

 

2. 이 사건 토지의 공유관계

이 사건 토지의 최초매수자들이 국가로부터 토지의 위치와 면적을 특정하여 매수한 후 점유·사용해 왔고 이러한 토지사용관계가 여러 사람들에게 승계되었으므로, 현재 공유자들이 이 사건 토지를 공유하는 형태는 ‘구분소유적 공유관계’ 또는 ‘상호명의신탁관계’로 볼 여지가 있습니다.

 

하지만, 이 사건 토지의 공유자 중 1인이 1997년경 나머지 공유자들을 상대로 각자의 점유·사용부분이 특정된 구분소유적 공유관계가 형성되었음을 전제로 공유물분할청구소송을 제기했는데, 당시 법원은 원·피고들이 현재 점유하고 있는 각 토지와 면적은 등기된 지분비율과 맞지 않고, 원·피고들이 점유사용하고 있는 부분이 환지과정을 거치면서 최초매수인들이 매수한 특정부분을 그대로 전전양수한 것이라고 보기 어렵다는 이유로 이 사건 토지의 구분소유적 공유관계를 인정하지 않았습니다.

 

법원의 판결로 인해 이 사건 토지의 공유관계 또는 소유관계를 구분소유적 공유관계라고 주장하기는 어렵다고 하더라도, 공유자들이 이 사건 토지를 점유·사용하는 관계를 살펴보면 사실상 구분소유적 공유관계와 같은 형태였다는 것입니다.

 

모든 공유자들이 현재 자신들이 점유하는 특정부분을 근거로 현물분할에 동의한다면 이 사건은 간단하게 해결될 수 있었지만, 공유자 중 1인인 대한민국이 현물분할에 대해 강하게 반대했기 때문에 해결이 쉽지 않았습니다.

 

3. 이 사건의 구체적 사실관계

가. 국가(귀속재산관리청)가 이 사건 토지가 환지예정지로 지정된 상대에 있던 당시 그 환지예정지 상에 건물(주택)을 소유하던 10인(이하, 최초매수인들이라고 함)에게 해당 건물의 부지부분에 대해 위치를 특정하여 매각(불하)하고 그 소유권이전등기는 환지 전 이 사건 토지 470평에 대한 환지예정지 면적인 500평에 해당하는 환지비율을 적용하여 지분을 산출한 다음 그 지분비율에 따른 공유지분이전등기를 마쳐주었으며, 이렇게 마쳐진 그 등기가 이 사건 토지에 관한 등기부에 그대로 전사되었습니다.

 

앞서 보았듯이 이 사건 토지 중 도로는 국가 소유로서, 이 부분 역시 국가 앞으로 공유지분이전등기가 마쳐졌습니다.

 

나. 이에 따라 최초매수인들은 등기부상 환지 전 토지에 대한 공유지분을 취득하는 외형을 갖추었지만 실제로는 일반적인 공유지분을 취득한 것이 아니고 각기 점유 중인 환전예정지의 특정부분에 대한 구분소유권을 취득한 것이었습니다.

 

다. 그런데 최초매수인들은 각 자신의 구분소유권을 제3자에게 처분하면서 공유지분이전등기를 마쳐주었고, 이런 형태의 양도가 반복되는 가운데 구분소유권의 범위를 불분명하게 하는 공유지분의 일부 양도도 이루어졌고 심지어 종전 구분소유의 범위를 초과하는 지상 건물이 증축되는 경우도 있었습니다.

 

이런 이유로 이 사건 토지 상 건물을 소유하며 점유하던 공유자들 사이에서 경계분쟁사태까지 발생함으로써 이 사건 토지는 종전의 구분소유적 공유관계를 환지 후에도 유지하기로 하는 공유자 사이의 합의가 존재하는 것으로 볼 수 없는 형태로 변질되었습니다.

 

라. 원고들은 이 사건 소송에서 토지 중 특정부분은 원고들의 공유로, 그 밖의 부분의 토지는 나머지 공유자들의 공유로 한다는 내용의 공유물분할을 청구했습니다.

 

필자는 이 사건 피고들 중 대한민국을 제외한 나머지 피고들을 대리했는데, 대한민국을 제외한 나머지 피고들은 이 사건 토지에 대한 공유물분할은 현물분할방법으로 이루어져야 하고, 분할하는 구체적인 방법은 피고들이 현재 이 사건 토지 중 건물을 기준으로 하여 위치를 특정하여 점유하면서 권리행사를 하고 있으므로 각자의 점유부분에 대한 경계측량을 통하여 확인된 면적별로 각자의 소유로 분할하는 것이 하는 것이 정당한 분할방법이라고 주장했습니다. 반면, 피고 대한민국은 현물분할 자체를 반대했습니다.

 

4. 이 사건 법적 쟁점과 판결에 대하여

 

가. 이 사건은 공유물분할의 방법과 관련하여 여러 쟁점들이 다투어졌는데, 이 쟁점들 중 2가지를 소개하겠습니다.

 

(1) 원고들의 주장 취지는, 이 사건 토지 중 특정부분은 원고들의 공유로, 그 밖의 토지는 나머지 공유자들의 공유로 남기는 방식으로 분할해 달라는 것이었습니다. 하지만, “여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용된다고 보아야 할 것이다. 그러나 분할청구자가 상대방들을 공유로 남기는 방식의 현물분할을 청구하고 있다고 하여, 상대방들이 그들 사이만의 공유관계의 유지를 원하고 있지 아니한데도 상대방들을 여전히 공유로 남기는 방식으로 현물분할을 하여서는 아니 된다.”라는 대법원 판결(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결 참조)에 비추어 보면, 원고가 원하는 공유물분할방식은 부당한 것이었습니다.

 

따라서 이 사건 공유물이 현물분할된다면, 원·피고들이 이 사건 토지 중 위치와 면적이 특정된 부분을 각자 소유하는 방식이 되어야 했습니다.

 

(2) 다른 쟁점은, 원·피고들이 현재 이 사건 토지 중 각자 소유하는 건물을 기준으로 하여 그 위치를 특정하여 토지를 점유하면서 권리행사를 하고 있는데, 각자 실질적으로 점유·사용하고 있는 토지 면적과 각자의 공유지분비율에 해당하는 토지 면적이 그대로 일치하지 않았기 때문에, 이런 경우에도 현물분할이 가능한지 여부였습니다.

 

대법원은 “현물분할의 방법은 법원의 자유재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따라 합리적으로 분할하면 되는 것이고, 여기에서 공유지분비율에 따른다 함은 지분에 따른 가액비율에 따름을 의미하는 것으로 보는 것이 상당하므로 토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같아야 할 것이나, 반드시 그렇게 하지 아니하면 안되는 것은 아니고 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 것도 허용된다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결 참조).

 

결국, 토지를 분할하는 경우에는 원칙적으로 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같아야 하지만, 구체적 사정들을 고려하여 공유자들의 지분비율과 그 분할 후 취득하게 되는 면적이 비례하지 않더라도 각 공유자가 소유하는 지상 건물의 점유 부분을 기준으로 하여 현물분할 하는 것도 가능하다고 볼 수 있다는 것입니다.

 

나. 이 사건 재판부는 이 사건 토지의 공유자들인 원·피고들이 오랫동안 토지의 지상 건물을 기준으로 토지 위치를 특정하여 점유해왔고 이러한 점유현황이 여러 증거서류를 통해 분명히 드러난다는 구체적 사실관계를 고려하여, 이 사건 토지의 지상 건물을 기준으로 토지를 분할하는 방법으로 현물분할한다는 취지의 판결을 선고했고, 이 판결은 그대로 확정되었습니다.

 

5. 마무리하며

이 사건 소송이 제기된 후 1심 판결이 선고되고 확정될 때까지 거의 5년이 걸렸습니다. 피고 대한민국이 현물분할을 거부하다 보니 소송이 지연될 수밖에 없었습니다. 하지만 피고 대한민국이 당초 이 사건 토지를 연고자에게 불하한 경위를 살펴보면, 피고 대한민국의 이러한 입장을 이해하기 어려웠습니다. 판결 선고까지 너무 오랜 시간이 걸리다 보니, 판결 결과는 만족스러웠지만 패소한 느낌마저 드는 사건이었습니다. 

[ 이선용 gosiweek@gmail.com ]
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