오는 19일 금년도 제28회 감정평가사 1차 시험 합격자가 발표 예정인 가운데, 이미 수험생들은 다가올 2차 시험 준비에 분주한 모습이다. 지난해 2차 시험의 경우 감정평가실무 과목에서 과락률이 80.04%를 기록한 만큼 수험생들을 더욱 압박하고 있는 것. 작년 제27회 감평사 2차 시험 감정평가실무과목은 응시자 982명 중 786명이 과락했으며, 평균 29.1점을 기록했다. 또 감정평가이론은 43.59%의 과락률을 보였으며, 감정평가및보상법규과목은 과락률 50.59% 나타냈다.
지난해 높은 과락률에서 알 수 있듯이 감정평가실무 과목은 높은 난이도를 자랑한다. 수험생들이 감정평가실무 과목에 부담을 느끼는 이유는 방대한 자료를 꼼꼼히 분석해 감정평가액으로 현출해야하기 때문이다. 결국 감정평가실무 과목은 꼼꼼함과 시간과의 교묘한 신경전 탓에 수험생들에게 가장 어려운 과목으로 손꼽히고 있다. 이에 본지는 2016년 제27회 감정평가사 2차 시험 출제위원들의 과목별 채점평을 정리해보는 시간을 마련했다. 이번 호는 그 첫 번째 시간으로 감정평가실무과목에 대해 알아본다.
우선, 출제위원은 감정평가실무 과목에 대해 “고득점을 위해서는 감정평가법규와 감정평가이론에 관한 이해가 선행되고 활용할 줄 알아야 한다”며 “지난해 시험의 경우 수험생의 기본적인 실무능력을 평가하는데 중점을 뒀다”고 말했다. 그러면서 “실제 현업에 필요한 사항을 중심으로 출제하였고, 수험생은 출제 의도와 핵심을 파악하고 제시된 논점에 대해 의견을 빠짐없이 기술하려고 노력해야 한다”고 강조했다.
지난해 [문제1]은 감정평가사 甲이 부동산투자자 乙로부터 상업용부동산 매수를 위한 정보제공 요청에 따른 자문목적의 평가로서 3방식을 활용하여 대상부동산의 시장가치를 평가할 수 있는지 여부, 투자자가 대상부동산을 3년 보유 후 매각한다고 했을 때 투자계획에 대한 순현재가치 등을 산정하여 적정한 투자의견을 제시할 수 있는지 여부 등에 초점을 두고 출제됐다. 출제위원은 “비교방식, 수익방식, 건물을 원가법으로 하는 공시지가기준법에 의한 가격을 제시하도록 했는데, 일부 수험생은 제시된 접근방식 이외에 다른 방식으로 접근하여 가격을 제시하는 경우가 있었다”며 “그런 경우에는 논리적 근거와 사유를 제시하면서 시장가치를 제시할 필요가 있었다”고 지적했다.
또 “3방식 적용시, 자료를 정확하게 분석하지 않아 지가변동률 산정 오류, 개별요인 비교치 산정 등에 오류가 있어 안타까웠다”고 말했다. 순현재가치 산정에서는 주어진 조건에 따라 정확하게 산정해야 하지만 이를 고려하지 않은 수험생도 있었다.
[문제2] 해결을 위해서는 투자기간, 재매도가격, 계약임료흐름, 시장임료흐름, 자본회수 등의 분석이 선행되어야 했지만 많은 수험생이 문제의 흐름을 파악하는데 어려움일 있었던 것으로 보인다. 이에 대해 출제위원은 “감정평가실무를 위해서는 감정평가이론에 관한 지식을 활용해야 하는 경우가 많다”며 “평가이론에 관한 깊은 이해의 선행이 필요하다”고 설명했다.
이어 [문제3]의 주요 논점은 과잉유휴시설의 평가방법, 재조달원가 산정 방법, 정률법의 적용 등이었다. 대체로 평이한 문제였지만 산정과정이 상세하지 않으면 작은 실수도 감점으로 연결될 수 밖에 없다는 점을 인지해야 한다고 출제위원은 밝혔다.
마지막 [문제4]의 경우, 기초적인 보상평가문제였다. 따라서 관련 법령에 따라 주어진 자료를 산식에 대입하여 보상액을 산정하고, 잔여시설 보수에 따른 보상액과 이전에 따른 보상액을 비교하여 보상액을 결정하는 문제였으나, 정확한 규정을 알지 못하여 상당수의 수험생들이 정확하게 기술하지 못한 것으로 나타났다. 출제위원은 “감정평가사는 관련 법령 등을 숙지해 평가하는 전문자격자임을 명심하여 관련 규정을 정확하게 이해하고 적용해야 한다”고 조언했다.
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