[문제 4] 주택임대차보호법상 보증금의 우선변제권 (20점)
1. 의의 (4점)
대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
2. 취득요건 (6점)
1) 주거목적의 임대차일 것
2) 대항요건과 확정일자를 갖출 것
3) 임차주택이 경매 또는 공매에 의해 매각되었을 것
4) 배당요구를 하였을 것
3. 보증금의 수령요건 (2점)
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항).
4. 경매신청의 특칙 (3점)
임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).
5. 우선변제권의 승계 (2점)
금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
6. 경매에 의한 임차권의 소멸 (3점)
임차권은 임차주택에 대하여 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다(주택임대차보호법 제3조의5).
주관식 시험 준비 방법[4]
[4] 끊임없는 Practice(연습)이 필요하다
☞ 채점자에게 전달할 답변할 때 필요한 목차와 간결하게 내용이해와 정리가 되었다면, 실제시험과 동일한 환경에서 답안작성을 많이 해보아야 한다. 시험전 연습으로 완벽하게 문장들이 나에게 체화되었는지 확인하는 과정이니 매우 중요한 과정이고, 작성한 답안지를 제3자(담당교수 등 전문가)에게 첨삭을 받아보아야 한다.
문제출처: 박문각 서울법학원
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