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6월 1일부터 전월세신고제가 시행된다. 현 정부가 출범하면서 무주택자에게 내 집 마련 기회를 주겠다며 추진한 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제 등 이른바 임대차 삼법은 지난해 7월 국회통과와 즉시 7월 31일 부터 시행도고, 전월세신고제만 1년 뒤로 남겨놨던 법이다. 전월세신고제는 주거용 주택을 임차할 때 전세보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원 이상인 경우에는 계약을 체결한 30일 이내에 신고하도록 하는 것이 주요 골자로서 지난 4월 15일 ‘전월세신고제’ 시행을 위한 입법예고를 거쳐 공포를 앞두고 있다.
현대 사회에서는 20세기 초 확립된 자본주의 원리가 그대로 적용되지 못하고 있지만, 1958년 제정되어 1960년 1월부터 시행된 민법 채권 편에 임대차 규정이 있지만, ‘경제적 약자’를 위하여 민법 임대차에 관한 특례로 1981년 주택임대차보호법이, 2002년 상가건물임대차법이 각각 시행되고 있다. 자본주의사회에서 빈부격차는 필연적이어서 정부가 그 갭을 어느 정도 메워주느냐는 사회복지와 직결되지만, 획일적인 보호와 규제는 아주 위험한 발상이다. 현 정부가 무주택자의 내 집 마련을 위한다며 지난 4년 동안 무려 스물세번의 부동산정책을 쏟아낸 결과는 자가보유율이 고작 2.2%가 늘어났다. 문제는 정부가 수요공급의 일치점에서 가격이 정해진다는 기초적인 경제이론조차 무시한 채 주택공급을 동반하지 않은 수요 측면의 가격 규제로 지역에 따라 규제한 결과 풍선효과는 결국 전국의 아파트값을 천정부지로 치솟게 하여 부동산정책은 현 정부 최대의 실패정책으로 낙인찍혔다. 그 결과 ‘4·7 재·보궐선거’ 참패의 원인이 되었다는 사실은 대통령도 기자회견에서 자인한바 있다. 그런데, 금년 2월 정부는 서울 32만호를 비롯하여 전국적으로 80만호 건설을 발표했지만, 공공주택을 도맡을 LH 임직원들의 투기사실이 보도되어 검찰의 수사를 받으면서 입지확보며 건설계획이 표류하고 있어서 현 정부 집권기간 중에는 기대하기 어렵게 되었다.
정부는 전월세신고제 시행으로 소액·단기·갱신 계약 등 그동안 확정일자를 받지 않았던 계약이 사라지고 모든 임차인의 보증금을 투명하게 관리 할 수 있고, 온라인 임대차신고제 도입으로 주민 센터를 방문할 필요가 없어지고, 임대차 가격·기간·갱신율 등 자료가 투명하게 공개되는 임대차거래를 하게 될 것이라고 말한다. 그러나 정부가 내세운 세 가지 이유는 모두 타당하지 않다.
우선, 정부가 진정으로 경제적 약자인 임차인을 위해서라면, 전월세 신고대상 지역, 금액이 제한 없이 전국을 대상으로 하여 6000만 원 이하의 임대차와 월세 30만 원 이하의 모든 주거용 임대차를 보호대상으로 해야 한다. 정작 법의 보호를 받아야 할 6천만 원 이하의 보증금이나 월세 30만 원 이하의 “취약계층”은 역설적으로 법의 보호 사각지대에 놓이게 된다.
둘째, 임대차계약의 신고로서 임대인과 임차인 쌍방에게 모두에게 거래관계가 투명해질 것이라고 했지만, 많은 사람들은 정부가 임대소득 과세수단으로 삼을 것이 뻔하다고 의심하고 있다. 공급을 동반하지 않은 수요측면의 규제로 집값 인상은 보유세 강화로 이미 소유자의 부담이 늘어난 상태인데, 임대료 규제는 임대차시장을 위축시켜서 결국 임차인에게 부담이 전가되는 부동산가격의 인상 악순환이 될 가능성이 많다.
셋째, 전월세신고는 임차주택 소재지 관할 주민 센터에 임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙이고, 당사자 일방의 신고 혹은 공인중개사 등에게 신고를 위임할 수도 있다. 또, 임차인이 전입신고를 할 때 계약서를 첨부하면 임대차계약신고를 한 것으로 간주되며, 임대차계약을 신고하면서 계약서를 첨부하면 자동으로 확정일자를 부여받을 수 있다며 간략한 절차임을 강조하고 있지만, 많은 국민들은 그 속내를 의심하고 있다. 즉, 전월세신고제 시행 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않기로 했지만, 이후 허위신고를 하면 100만 원의 과태료가 부과되고, 미신고의 경우에는 미신고 기간과 계약금액 등에 비례하여 4만 원에서 100만 원까지 과태료가 차등 부과된다.
넷째, 정부는 지난 4년 동안 무려 스물세번의 부동산정책을 쏟아냈지만 정부가 혐오하는 다주택자나 1주택자 모두에게 조세부담이 되는 최대의 실책으로서 ‘4·7 재·보궐선거’에서 참패의 원인이 되었음에도 불구하고 전월세신고 강행하는 것은 숲을 보지 못하고 나무만 보는 격이다.
계약갱신청구제, 전월세상한제, 전월세신고제를 규정한 임대차삼법은 기본적으로 사적 계약인 임대차계약에 정부가 지나치게 간섭하는 것으로서 민주국가에서 있어서는 안 될 과잉규제라고 판단된다. 정부가 진정으로 무주택자를 위한다면 예전에 주택공사에서 소규모 아파트를 분양하거나 임대주택을 많이 짓는 것이 최선의 방법이다.
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