강동호 변호사(로앤강법률사무소)
전세사기 피해자의 법적 구제 방안
1. 들어가며
안녕하십니까? 로앤강 법률사무소의 강동호 대표변호사입니다.
최근 들어 매매가와 전세가가 거의 차이가 나지 않거나 오히려 전세가가 높은 속칭 깡통전세에서 전세사기 피해자가 속출하고 있습니다.
이는 부동산 가격이 하락하고 금리가 높아짐에 따라 빈번하게 발생하고 있는 실정입니다.
저 역시 관련 세입자 피해자들로부터 특히 최근에 도움을 요청하는 의뢰 건들을 다수 수행하고 있습니다.
이에 전세사기 및 깡통전세에서 피해자인 세입자의 법적 대응방안에 대해 살펴보고자 합니다.
2. 임차권 등기명령
우선 상대방을 압박할 수 있는 방법 중 하나로서 소송기간과 비용을 절약할 수 있으며, 대략 2주일 정도의 시간이 소요됩니다.
임대차계약기간이 종료되었으나 부득이하게 이사를 가야할 경우 주로 진행하는 방법이며 집이 경매에 넘어가더라도 임차인으로서는 보증금을 우선 돌려받을 수 있습니다.
또한 등기부에 기입되기 때문에 임대인은 심리적 압박을 받을 수 있어 보증금을 반환받는 데 실질적인 도움이 될 수 있고, 비교적 저렴한 비용으로 신속하게 진행가능합니다.
3. 형사 사기죄 고소
집주인이 편취한 전세보증금의 일부라도 회수하기 위하여 우선 형사고소를 통해 임대인의 신원확보 및 수사기관에서의 조사를 받도록 한다면 임대인으로서는 실형선고의 압박감으로 인하여 보증금 반환에 협조할 가능성이 높아집니다.
이때 임대인이 임차인과 전세계약을 체결할 당시 이미 대출상환을 통한 근저당권 등을 말소시킬 경제적 능력이 없었거나 매매가가 전세가보다 낮은 깡통전세로 말미암아 임차인에 대한 보증금 반환이 어려울 것을 예상하고 있었으면서도 임차인을 기망했다는 등 사기의 고의를 입증함으로써 임대인으로부터 피해 회복을 받을 수 있으며, 형사고소와 더불어 제기할 민사소송에서 임대인의 불법행위를 소명할 수 있습니다.
4. 가압류 및 민사상 보증금반환 (내지 손해배상) 청구의 소
임차인은 위 형사고소를 진행함과 동시에, 궁극적으로는 보증금 및 지연배상을 받는 것이 목적이기에 이 사건 부동산에 관하여 가압류 및 보증금반환청구의 소를 병행하여 제기하는 것이 통상적입니다.
보증금반환청구의 소송이 최종 판결이 확정되기까지 상당한 시일이 소요되기에, 가압류는 보증금채권을 미리 보전하기 위하여 담보가치가 있는 전세목적물 등의 임대인 재산에 우선 임시적으로 부여하는 조치입니다.
5. 결론
전세 사기 피해자들은 대부분 중개인의 말만 믿고 있다가, 계약 종료 시점에서 보증금반환이 곤란하다는 사정을 알게 되거나 임대인에게 연락이 안되는 상황에서 비로소 전세 사기임을 깨닫게 되는 경우가 다반사입니다.
이때 최대한 냉정하게 상황을 직시하고, 위에서 상술한 바대로 신속하게 대응한다면 그 만큼 손해를 최소화할 수 있는 가능성은 높아질 수 있다고 하겠습니다.
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