[문제 1]
甲은 2012.3.15. 乙에게 X토지를 대금 2억 원에 매도하되, 계약금 3천만 원은 계약 당일, 중도금 7천만 원은 2012.8.15.에 甲의 예금통장으로 송금받고, 잔금 1억 원은 2013.3.15.에 A공인중개사 사무소에서 만나 부동산 소유권 이전에 필요한 등기서류를 교부함과 동시에 지급받기로 약정하였다. 이와 같은 사실관계에서 아래 각 문항에 답하시오.
⑴ 甲이 乙로부터 계약 당일 계약금 3천만 원만을 수령한 상태에서 아직 중도금을 지급받지 못한 채 잔금지급기일이 도래하였다. 이 경우 잔금 지급 기일 도래 후의 甲과 乙의 법적 지위와 甲이 X토지에 관한 매매계약을 해제하기 위하여 취해야 할 조치에 관하여 설명하시오. (20점)
⑵ X토지에 관한 매매계약이 乙의 채무불이행으로 적법하게 해제되었다면, 甲은 乙로부터 받은 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있는지 여부와 그 이유를 설명하시오. (20점)
[해설]
문제 1-⑴
1. 문제의 소재 (3점)
사안의 경우 乙의 중도금미지급과 잔금 지급기일 도래와 관련하여 乙의 이행지체로 인한 甲의 법정해제 가능여부가 문제된다.
2. 잔금 지급 기일 도래 후의 甲과 乙의 법적 지위 (7점)
1) 선이행의무의 불이행 중 상대방 채무의 변제기가 도래하면 이제는 상대방의 청구에 대하여 선이행의무자도 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.
2) 사안처럼 매수인이 선이행하여야 할 중도금지급을 하지 아니한 채 잔대금지급일을 경과한 경우에는 매수인 乙의 중도금 7천만 원 및 이에 대한 지급일 다음날부터 잔대금지급일까지의 지연손해금과 잔금 1억 원의 지급채무는 매도인 甲의 소유권이전등기의무와 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다(90다19930).
3. 甲이 X토지 매매계약을 해제하기 위하여 취해야 할 조치 (10점)
1) 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는 ① 채무자의 이행지체가 있을 것, ② 채권자가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고할 것, ③ 채무자가 최고기간 내에 이행 또는 이행의 제공이 없을 것의 요건이 필요하다.
2) 따라서 甲이 소유권 이전 등기의무의 이행제공을 하여 乙을 일단 이행지체에 빠뜨린 후 乙에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그럼에도 그 기간 내에 乙의 이행제공이 없으면 甲은 해제권을 취득한다. 그 후 해제의 의사표시를 하면 계약은 해제된다.
문제 1-⑵
1. 결론 (5점)
甲은 乙로부터 받은 계약금을 위약금으로 몰취할 수 없다.
2. 이유 (15점)
1) 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부
계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다(2007다24930).
2) 사안의 경우 별도의 위약금 특약은 없으므로 甲은 乙의 계약금을 몰취할 수는 없고, 실제 손해를 입증하여 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이다.
주관식 시험 준비 방법[1]
[1] 채점자에게 답변할 내용을 핵심만 간결하게 기재
☞ 주관식 시험은 장황하게 적을 필요가 없다. “채점관의 입장”에서 생각해보라. 이말 저말 다양하게 적었지만, 많은 답안지 속에서 “같을 말을 반복하고만 있구나 싶을 것”이다. 그래서 2차 시험을 준비할 때는 “기본서나 요약집의 내용을 그대로 암기하면서 학습 의욕을 떨어지게 해서는 아니”된다.
문제출처: 박문각 서울법학원
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