상가건물 및 주택임대차보호법, 민간임대주택에관한특별법 최근 개정과 제문제
1. 들어가며
안녕하십니까? 부동산을 주요업무로 하고 있는 법무법인 동률의 강동호 파트너 변호사입니다.
최근 정부 및 여당 주도의 잇다른 임대차 관련 개정법이 통과되었습니다.
우리나라 부동산시장 특성상 자산의 대부분이 부동산 특히 주택이나 상가에 집중되어 있고 주거생활이나 소득에 밀접한 관련이 있으므로, 임대차법 개정은 신중해야 하고 그 파급력을 고려할 때 예상되는 문제를 절차에 따라 신중히 논의하여 혼란을 최소화할 수 있는 장치를 만들어야 합니다.
그러나, 입법과정에서 충분한 토론이 없었고, 유예기간을 두지 않고 전격적으로 시행되다 보니 현장에서는 여러 가지 혼선을 겪고 법적 분쟁을 야기하고 있습니다.
이에 최근 제가 문의나 의뢰받은 내용 중에서 특히 도움이 될 만한 현장에서의 사례를 중심으로 추상적인 관련 법조문을 해석해보고 해결책을 소개하고자 합니다.
2. 주택임대차보호법 주요 개정내용(속칭 임대차 2법)
주택임대차보호법이 일부개정되어, 그 주요 개정조항인 계약갱신청구권(또는 계약갱신요구권이라고도 함)과 전월세 상한제가 2020. 7. 31.자로 시행되게 되었습니다.
더불어 계약갱신청구권과 전월세상한제에 대해서 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 소급적용을 규정하고 있습니다.
가. 전월세 계약갱신청구권
세입자는 전월세 계약 2년이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있습니다. 즉 2년+2년이 보장됩니다. 단 임차인은 계약 만료 1개월 전에는 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.
현재 몇 년간이든 계속 갱신하여 임대차관계를 지속하고 있었더라도, 개정법 시행 이후에 1회에 한해서는 계약갱신청구권이 임차인에게 인정됩니다.
다만, 임대인은 본인 내지 직계존비속이 주택에 실거주할 경우 및 재건축 또는 임차인이 2기 이상의 임차료 연체 등이 있을 경우에 임대차갱신을 거부할 수 있습니다.
만일 임대인이 부당하게 계약갱신청구를 거절하거나 임대인측이 2년간 실거주하지 않았음이 확인되는 경우에는 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
한편, 제가 가장 소송의뢰를 많이 받은 사안은 다음과 같은 경우였습니다.
*임차인이 거주중인 주택을 매매하는 경우
1) 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나, 임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다.
2) 임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약 만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 계약 관계를 맺은 경우에는 법 제6조의3 제1항 9호의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우로서 갱신거절사유로 인정됩니다.
3) 개정법 시행일(2020. 7. 31.) 이전에 이미 매매계약이 성립된 경우에도, 매도인인 현임대인측은 법 제6조의3 제1항 9호의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우로서 갱신거절사유가 인정될 것으로 보입니다.
☞ 법적 수단
이때 정당한 갱신거절사유가 있는 집주인은 세입자를 상대로 명도 및 손해배상청구 소송을, 반면 세입자 퇴거를 매매조건으로 계약한 매수인은 매도인을 상대로 계약위반에 따른 계약해제 및 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.
나. 전월세 상한제
임대인은 계약 갱신시 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있습니다.
임대료 상한 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.
반면에, 새로운 세입자와 계약하거나 신규로 계약을 할 때에는 5% 상한의 제한이 없습니다.
임대료를 5%를 초과 인상하여 계약갱신하였다고 하더라도, 임차인은 5% 초과분에 대해서는 환급을 청구할 수 있습니다.
한편, 제가 가장 소송의뢰를 많이 받은 사안은 다음과 같은 경우였습니다.
*개정법 시행(2020. 7. 31.) 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약연장 합의를 한 경우
1) 임차인은 현 시점에서 계약갱신청구권을 행사하여 임대료 5% 범위 내로 조정할 수도 있고,
2) 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년동안 추가로 거주할 수도 있습니다.
3. 민간임대주택에 관한 특별법 주요 개정 내용
가. 사실상 등록임대사업제 폐지
1) 우선 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)의 폐지
2) 등록임대주택에 거주하는 임차인의 장기간 안정적 거주 환경을 위해 임대 의무기간을 8년에서 10년으로 연장
나. 주택임대사업자 세제상 보완조치
1) 임대등록기간 동안 세제지원 유지
2) 자진, 자동등록말소하는 경우 추징 면제
3) 자진, 자동등록말소로 인해 의무 임대기간을 충족하지 못한 채 임대주택을 양도하는 경우, 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가과세에서 배제
4) 자진, 자동등록말소로 인해 의무 임대기간을 충족하지 않더라도 임대사업자의 거주주택을 임대주택 등록말소 후 5년내 양도하는 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용
한편, 제가 가장 소송의뢰를 많이 받은 사안은 다음과 같은 경우였습니다.
*민특법상 2019. 10. 23. 이전에 등록한 임대사업자의 경우, 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 있는 사안에서 그 임대차계약의 종료 후 재계약시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는지?
민간임대주택에 관한 특별법 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신청구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하였다면 임대료 인상률 상한 5%가 적용됩니다.
4. 상가건물임대차보호법 주요 개정 내용(2020. 9. 24. 시행)
가. 법 시행 후 6개월 동안의 월세 미납은 계약해지나 계약갱신 거절 등의 사유에 적용되는 월세 3회 연체에 포함되지 않음.
나. 코로나19로 인한 월세 감액 청구권 추가.
한편, 제가 가장 소송의뢰를 많이 받은 사안은 다음과 같은 경우였습니다.
*세입자가 코로나 19로 인한 어려움을 호소하며 월세를 깎아달라고 했을 때, 건물주는 무조건 받아들여야 하나?
건물주가 무조건 받아 들여야 하는 것은 아니고, 이 경우 세입자는 법원에 소송을 걸 수 있습니다.
세입자가 월세 감액 청구를 한 시점부터 적용되고, 법원에서 원고인 임차인이 승소하여 확정된다면 임차인은 감액청구시부터 더 냈던 월세를 돌려받을 수 있게 됩니다.
5. 맺으며
충분한 논의를 거치지 않은 입법과정에서 나온 개정법 내용은 특히 소급적용에 대해서 재산권 침해 및 신뢰보호원칙 위배 등 위헌소지가 있을 수 있습니다.
아직 개정법에 대한 법해석이나 판례의 태도가 정립되지 않았고, 앞으로 전세가가 급등할 것이 예상되는 상황에서 부동산 전세시장이 혼란하거나 재차 법개정이 이루어질 가능성도 보입니다.
부동산 임대차관계에 있는 분들은 각자의 상황에 맞게 개정법에 대한 내용을 알아 두어야 하겠습니다.
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