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- 박승수 변호사의 민법 필수 문제 Ⅴ -
[문 1] 토지거래허가구역 내 토지거래계약에 관한 설명 중 판례의 입장과 다른 것은?(다툼이 있는 경우 판례에 의함)
① 토지거래허가를 전제로 하는 매매계약의 경우, 허가가 있기 전에 매도인이 소유권이전을 위한 등기서류의 이행제공을 하였다고 하더라도, 매수인이 이행지체에 빠지는 것은 아니다.
② 유동적 무효상태의 토지거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우에, 특별한 사정이 없는 한 그 계약이 확정적으로 무효가 되는 데 귀책사유가 있는 자라 하더라도 그 계약의 무효를 주장할 수 있다.
③ 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 토지거래계약 허가구역 내 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는, 강행법규인 구 국토계획법 제118조 제6항에 따라 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이나, 계약체결 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간 만료 이후 재지정을 하지 아니한 경우에 계약은 유효로 되는 것은 아니다.
④ 유동적 무효상태에 있는 토지거래계약에 있어서 매매계약의 일방당사자가 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 일방적으로 철회함으로써 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 대비하여, 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정은 유효하게 할 수 있다.
⑤ 토지거래허가제도가 폐지되지 않고 존치되어 있는 이상, 토지거래허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 관하여 체결된 매매계약은 허가구역 지정해제 등이 된 이후에도 여전히 허가를 받아야 유효로 된다.
[문 1 정답] ⑤
① [○] 토지거래허가구역 내의 허가받지 아니한 토지매매의 효력 → 허가를 받을 것을 전제로 한 거래계약 → 유동적 무효 → 물권적‧채권적 효력 無 → 채무도 無 → 이행청구도 불가 → ∴ 이행지체 부정
<핵심> 토지거래허가구역 내에서 허가 없는 매매의 효력
1. 원칙 : 유동적 무효
2. 법률관계 : 주된 급부 의무의 이행청구✗ 채무✗ 채무불이행✗ 손해배상청구✗ 계약 해제✗ 허가 조건부 소유권이전등기청구✗ 처분금지가처분✗ 부당이득반환청구✗
② [○] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적 무효의 상태 → 관청의 불허가처분이 있으면 확정적 무효가 됨 → 무효는 누구나 주장 가능 → 계약이 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가 있는 자라고 하더라도 계약의 무효주장 가능 97다4357
③ [○] i) 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 토지거래계약 허가구역 내 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는, 강행법규인 구 국토계획법 제118조 제6항에 따라 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이다. ii) 계약체결 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간 만료 이후 재지정을 하지 아니한 경우라 하더라도 이미 확정적으로 무효로 된 계약이 유효로 되는 것이 아니다.2017다228618(19년)
④ [○] 유동적 무효 상태에 있는 매매계약을 체결할 당시 → 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 → 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 대비 → 손해배상예정 가능96다49933
⑤ [×] 허가지정이 해제된 경우 → 더 이상 허가 없이 확정적으로 유효로 봄 → 다시 토지거래허가를 받을 필요 없음
[문 2] 甲과 乙은 2010. 1. 7. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 토지거래허가구역 내에 있는 甲의 X 토지를 乙에게 매도하는 매매계약을 체결하면서 “甲과 乙은 2010. 2. 7.까지 토지거래허가를 받는다. 乙은 甲에게 계약 당일 계약금을, 2010. 3. 7. 중도금을, 2010. 5. 7. 잔금을 지급한다. 甲은 乙로부터 잔금을 지급받음과 동시에 乙 앞으로 X 토지에 관한 소유권이전등기를 마친다.”라는 내용의 약정을 하였다. 이 약정에 따라 乙은 계약 당일 甲에게 계약금을 지급하였다. 다음 설명 중 옳지 않은 것은?(각 지문은 독립적이며, 다툼이 있는 경우 판례에 의함)
① 甲과 乙이 토지거래허가를 신청하여 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 후에도 甲은 乙이 중도금지급채무의 이행에 착수하기 전에 乙로부터 지급받은 계약금의 배액을 乙에게 지급하고 매매계약을 해제할 수 있다.
② 甲과 乙이 2010. 2. 7.까지 토지거래허가를 받지 못하였다고 하더라도, 약정된 기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 계약해제 등의 절차 없이 곧바로 당해 매매계약을 무효로 하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니다.
③ 매매계약이 乙의 사기에 의해 체결된 경우라도, 甲은 토지거래허가를 신청하기 전 단계에서는 乙의 사기를 이유로 매매계약의 취소를 주장하여 매매계약을 확정적으로 무효화시킬 수 없다.
④ 甲은 토지거래허가를 받기 전에는 乙이 중도금을 2010. 3. 7.이 도과할 때까지 지급하지 않았다 하더라도 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 없다.
⑤ 甲과 乙은 상대방에 대하여 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무를 부담한다. 만일 甲이 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않으면 乙은 甲에 대하여 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다.
[문 2 정답] ③
① (○) 이행착수 후에는 해약금 해제 못함 → 이행착수는 주된 급부의 이행만 의미 → 토지거래허가는 부수적 급부에 해당 → ∴ 허가를 받았다는 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없음 → 매도인은 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제 가능
② (○) 유동적 무효 상태에 있는, 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약 체결 당시 일정한 기간 안에 토지거래허가를 받기로 약정하였다고 하더라도, 이를 쌍무계약에서 이행기를 정한 것과 달리 볼 것이 아니므로 위 약정기간이 경과하였다는 사정만으로 곧바로 매매계약이 확정적으로 무효가 된다고 할 수 없다. → but 약정된 기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 계약해제 등의 절차 없이 곧바로 매매계약을 무효로 하기로 약정한 취지라는 등의 특별한 사정이 있으면 확정적으로 무효가 된다. 2008다50615
③ (×) 토지거래가 비진의표시, 허위표시, 착오 또는 사기, 강박에 의한 의사표시로 이루어진 경우 → 허가를 신청하기 전 단계에서 이러한 사유를 주장하여 거래허가신청 협력에 대한 거절의사를 일방적으로 명백히 함으로서 → 계약을 확정적 무효화시키고 허가절차에 협력할 의무를 면할 수 있음 96다35309
④ (○) 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약에서 허가받기 전의 상태에서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.97다4357 유동적 무효상태 → 채권과 채무가 발생하지 아니하므로 → 채무불이행을 이유로 하는 해제는 허용되지 않는다.
⑤ (○) 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약에서 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음 → 계약의 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다. 90다12243
<핵심> 토지거래허가신청 협력의무
1. 원칙 : 토지거래허가신청 협력의무 有
2. 법률관계 : 토지거래허가신청 협력의무 이행의 소 0 채무불이행 0 손해배상청구 0 손해배상예정 0 협력의무 이행청구권의 보전을 위한 채권자대위 0 but 계약 해제 부정됨에 주의!!
[문 3] 무효행위의 추인에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있는 경우 판례에 의함)
ㄱ. 무권대리행위의 추인은 무권대리인 또는 상대방의 동의나 승낙을 요하지 않는 단독행위로서 무권대리행위 전부에 대하여 행해져야 하지만, 상대방의 동의를 얻은 경우에는 무권대리행위 일부에 대하여 추인을 하거나 그 내용을 변경하여 추인하는 것도 유효하다.
ㄴ. 무권리자의 처분행위에 대하여 권리자가 추인하는 경우에는 그 처분행위의 효력이 권리자에게 미치므로, 권리자는 무권리자에 대하여 무권리자가 그 처분행위로 인하여 얻은 이득의 반환을 구할 수 없다.
ㄷ. 매매계약이 ｢민법｣ 제104조 소정의 ‘불공정한 법률행위’로 무효가 되더라도 그 당사자가 그 계약에 관한 부제소합의를 한 경우에는 무효행위의 추인에 해당하여 특별한 사정이 없는 한 위 매매계약 체결 시부터 그 매매계약은 유효하게 된다.
ㄹ. 부동산 소유자가 취득시효가 완성된 사실을 알고서 그 부동산을 제3자에게 처분하여 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 그 부동산을 취득한 제3자가 부동산 소유자의 이와 같은 불법행위에 적극 가담하여 위 처분행위 및 제3자 명의의 등기가 무효인 경우, 시효완성 당시의 소유자가 그 무효행위를 추인하여도 그 제3자 명의의 등기는 무효이다.
① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄷ ③ ㄱ, ㄹ ④ ㄴ, ㄷ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
[문 3 정답] ③
ㄱ. [○] ⅰ)원칙적으로 일괄추인을 해야 하며, 일부 추인은 허용되지 않는다. ⅱ) 다만, 예외적으로 의사표시가 가분이고 상대방의 동의가 있으면 일부추인도 허용된다고 본다.81다카549
ㄴ. [×] 무권리자 처분행위에 대하여 권리자가 추인하였다고 하여도, 무권리자가 얻은 이익은 권리자에 대한 관계에서는 여전히 법률상 원인이 없다. 무권리자는 법률상 원인 없이 권리자의 재산으로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 권리자에게 손해를 가하였으므로 권리자는 부당이득을 근거로 그 반환을 청구할 수 있다.2001다44291
ㄷ. [×] 매매계약과 같은 쌍무계약이 급부와 반대급부와의 불균형으로 제104조의 ʻ불공정한 법률행위ʼ에 해당하여 무효라면, 그 계약으로 인하여 불이익을 입는 당사자로 하여금 위와 같은 불공정성을 소송 등 사법적 구제수단을 통하여 주장하지 못하도록 하는 부제소합의 역시 무효이다.2009다50308
ㄹ. [○] 판례는 취득시효 완성 후 경료된 무효인 제3자 명의의 등기에 대하여 시효완성 당시의 소유자가 무효행위를 추인하여도 그 제3자 명의의 등기가 그 소유자의 불법행위에 제3자가 적극 가담하여 경료된 것이라면 사회질서에 반하여 무효이다. 사회질서에 반하여 무효인 행위는 무효행위를 추인하여도 유효한 행위로 되지 않기 때문이다.2001다77352
[문 4] 조건과 기한에 대한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)
① 부관에 표시된 사실이 발생하지 않으면 채무를 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 합리적인 경우에는 조건으로 보아야 하나, 부관에 표시된 사실이 발생한 때에는 물론이고 반대로 발생하지 않는 것이 확정된 때에도 채무를 이행하여야 한다고 보는 것이 합리적인 경우에는 불확정기한으로 정한 것으로 본다.
② 법정기한이익상실 사유가 발생한 경우, 채무자는 기한이익을 주장할 수 없기 때문에 바로 이행지체에 빠지게 된다.
③ 이행지체에 빠진 상대방에게 일정한 기간을 정하여 채무의 이행을 최고하면서 그 기간 내에 이행하지 않을 경우 계약을 해제한다는 정지조건부 계약 해제의 의사표시는 단독행위이므로 조건을 붙일 수 없다.
④ 기한이익 상실의 약정이 있는 경우 특별한 사정이 없는 이상, ʻ형성권적 기한이익 상실의 특약으로 추정ʼ하며, 약정에 정한 기한이익 상실사유가 발생함과 동시에 이행기 도래의 효과가 발생하고, 그때부터 이행지체의 상태에 놓이게 된다.
⑤ 정리회사의 관리인이 甲에 대하여 ʻʻ3개월 내에 희망퇴직신청을 하는 경우에는 회사정리계획 인가결정일로부터 1개월 이내에 임금 3개월분의 퇴직위로금을 지급하겠다ʼʼ는 의사표시를 하였는바, 정리계획인가를 받을 수 없는 것으로 확정되자 甲은 관리인에게 퇴직위로금의 지급을 신청한 경우, 이에 관리인은 정리계획 인가결정은 조건이며, 조건불성취로 확정되었으므로 퇴직금의 지급을 거절할 수 있다.
[문 4 정답] ①
① [○] 최근 판례 → i) 법률행위에 붙은 부관이 조건인지 기한인지가 명확하지 않은 경우 법률행위의 해석을 통해서 이를 결정 → ii) 부관에 표시된 사실이 발생하지 않으면 채무를 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 합리적인 경우에는 조건 → iii) 부관에 표시된 사실이 발생한 때에는 물론이고 반대로 발생하지 않는 것이 확정된 때에도 채무를 이행하여야 한다고 보는 것이 합리적인 경우에는 표시된 사실의 발생 여부가 확정되는 것을 불확정기한으로 봄 2018다201702
② [×] 법정기한이익상실 사유가 발생한 경우 → 채무자는 기한이익을 주장할 수 없다. → but 기한의 도래가 의제되는 것은 아님 → ∴ 채권자가 이행청구를 하면 이때부터 채무자는 이행지체에 빠지게 됨
③ [×] 단독행위에 조건을 붙이면 상대방의 지위를 불안정하게 하므로 조건을 붙일 수 없는 것이 원칙 → but i) 상대방의 동의가 있는 경우, ii) 채무의 면제·유증과 같이 상대방에게 이익만을 주는 경우, iii) 상대방이 결정할 수 있는 사실을 조건으로 한 경우에는 예외적으로 조건을 붙일 수 있음 → 사안은 정지조건부 해제로 상대방이 결정할 수 있는 사실을 조건으로 한 경우로서 예외적으로 조건을 붙일 수 있음
④ [×] 판례는 기한이익 상실의 약정이 불분명 → ʻ형성권적 기한이익 상실의 특약으로 추정ʼ → 형성권적 기한이익 상실약정의 경우 채권자가 ʻ기한이익 상실의 의사표시를 한 때ʼ(이행청구시) 비로소 기한의 도래가 의제됨
⑤ [×] 이미 부담하고 있는 채무의 변제 → 일정한 사실이 부관으로 붙여진 경우 → 그 사실이 발생한 때 또는 발생하지 아니하는 것으로 확정된 때에 기한이 도래함 → 사안에서 회사정리절차가 폐지되어 정리계획인가를 받을 수 없는 것으로 확정되었을 때 기한이 도래함 → 관리인은 甲에게 퇴직금을 지급해야 함
[문 5] 제척기간에 관한 설명 중 옳지 않은 것을 모두 고르시오.(다툼이 있는 경우 판례에 따름)
ㄱ. 집합건물인 아파트의 입주자대표회의가 스스로 하자담보책임에 의한 손해배상청구권을 가짐을 전제로 하여 직접 아파트의 분양자를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였다가, 소송 계속 중에 정당한 권리자인 구분소유자들에게서 손해배상채권을 양도받고, 분양자에게 통지가 마쳐진 경우 통지시 권리행사가 있는 것이다.
ㄴ. 甲이 乙에게서 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 부동산을 순차 매수한 丙이 부동산 지하에 매립되어 있는 폐기물을 처리한 후, 甲을 상대로 처리비용 상당의 손해배상청구소송을 제기하였고, 甲이 丙에게 위 판결에 따라 손해배상금을 지급한 후 乙을 상대로 하자담보책임에 기한 손해배상으로서 丙에게 기지급한 돈의 배상을 구한 경우 매수인의 하자담보책임은 제척기간이므로 소멸시효 규정의 적용이 배제된다.
ㄷ. 참칭상속인 甲이 자신 명의로 소유권이전등기를 마치고 乙에게 지상권설정등기를 마쳐준 경우, 진정상속인 丙이 제척기간 경과 전에 甲에 대한 상속회복청구소송을 제기하여 승소판결을 받았다면, 그 제척기간 경과 후에도 乙을 상대로 상속회복청구소송을 제기하여 상속재산에 관한 지상권설정등기의 말소를 구할 수 있다.
ㄹ. 제204조 제3항과 제205조 제2항 규정의 제척기간의 대상이 되는 권리는 형성권이 아니라 ʻ통상의 청구권ʼ인 점에서 제204조 제3항과 제205조 제2항 규정의 제척기간은 재판 외에서 권리 행사하는 것으로 족한 기간으로 본다.
ㅁ. 채무자 등이 가등기담보법 제11조의 제척기간이 경과하기 전에 피담보채무를 변제하지 아니하더라도 그 변제를 조건으로 담보목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구하면 제척기간 준수에 필요한 권리의 행사에 해당한다.
① ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ ② ㄱ, ㄴ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
④ ㄱ, ㄴ, ㅁ ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
[문 5 정답] ③
ㄱ. [×] '채권양도의 통지'는 양도인이 채권이 양도되었다는 사실을 채무자에게 알리는 것 → 그것만으로 제척기간 준수에 필요한 권리의 재판외 행사에 해당하지 않음 → ∴ 사안에서 분양자에게 통지시 권리행사가 있는 것이 아님 → 위 손해배상청구권은 입주자대표회의가 위와 같이 소를 변경한 시점에 권리행사가 有2010다28840
ㄴ. [×] i) 매도인에 대한 하자담보에 기한 손해배상청구권에 대하여는 제582조의 제척기간(안날로부터 6월)이 적용 → 하자담보에 기한 매수인의 손해배상청구권은 제162조 제1항의 채권 소멸시효(목적물을 인도받은 때부터 10년)의 규정이 적용됨 → 제582조의 제척기간 규정으로 인하여 소멸시효 규정의 적용이 배제된다고 볼 수 없음 → 양자의 중첩적 적용을 인정2011다10266
ㄷ. [×]진정상속인이 참칭상속인의 최초 침해행위가 있은 날로부터 10년의 제척기간이 경과하기 전에 참칭상속인에 대한 상속회복청구 소송에서 승소의 확정판결을 받았다고 하더라도 → 위 제척기간이 경과한 후에는 제3자를 상대로 상속회복청구소송을 제기할 수 없음 → ∴ 사안의 경우 丙이 甲을 상대로 상속회복청구소송을 제기하여 승소판결이 확정된 경우에도 乙을 상대로 그 등기의 말소를 구할 수는 없음 2006다26694
ㄹ. [×] 제204조 제3항과 제205조 제2항 규정의 제척기간의 대상이 되는 권리는 형성권이 아니라 ʻ통상의 청구권ʼ인 점, → 제204조 제3항과 제205조 제2항 규정의 제척기간은 재판 외에서 권리 행사하는 것으로 족한 기간 X → 출소기간으로 해석함2001다8097
ㅁ. [×] i) 채무자 등이 가등기담보법 제11조 본문에 따라 소유권이전등기의 말소를 구하기 위해서는 피담보채무액을 전부 지급함으로써 그 요건을 갖추어야 함 → ii) 따라서 채무자 등이 가등기담보법 제11조의 제척기간이 경과하기 전에 피담보채무를 변제하지 아니한 채 또는 그 변제를 조건으로 담보목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구 → 제척기간 준수에 필요한 권리의 행사에 해당한다고 볼 수 없음2012다47074
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