임차인이 계약갱신 요구한 뒤 해지통지시 갱신기간 시작 전이라도, 그 통지시로부터 3개월 후 임대차종료
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| ▲ 강동호 변호사 |
안녕하십니까? 로앤강 법률사무소의 강동호 대표변호사입니다.
계약갱신청구권제, 전월세상한, 전월세신고제의 도입을 골자로 하는 개정 주택임대차보호법, 소위 임대차 3법은 2020년 7월 31일 시행된 이래 우리 주택시장에서 뜨거운 감자로 자리매김하여 왔습니다.
주로 주택 시장의 수요와 공급에 끼친 영향 및 그로 인한 전월세의 증감 등 경제적 측면에서 임대차 3법이 쟁점이 되고 있지만, 최근 들어서는 법적 측면에서도 점점 임대차 3법의 중요성이 부각되고 있습니다.
우선 올해 2월 28일 2020년부터 청구되었던 임대차 3법에 대한 헌법소원심판에서 합헌결정이 나왔습니다. 그리고 법 시행 후 4년 가까이 경과하면서, 임대차 3법의 해석에 대해 엇갈리던 하급심 판결들을 정리하는 대법원 판결이 차츰 나오고 있습니다.
오늘 소개해드릴 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결도 임대차 3법의 주요 내용 중 하나인 계약갱신청구권과 관련 갱신계약에 대한 해지 통지시 그 임대차종료일을 명확히 하는 기산일을 판시한 매우 중요한 판결입니다.
2. 관련 법률규정 내용
우선 이와 관련한 법률규정은 아래와 같습니다.
<주택임대차보호법>
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
3. 사건의 개요
가. 원고는 2019년 3월 4일 피고로부터 서울 강남구 C아파트 D호를 임대차기간 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지, 임대차보증금 2억 원, 월차임 168만 원으로 각 정하여 임차하였습니다.
나. 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021년 1월 5일 피고에게 도달하였습니다. 그러나 2021년 1월 28일 원고는 다시 갱신된 임대차계약을 해지한다는 통지를 하였고, 이 해지통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였습니다.
다. 원고는 위 해지통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021년 4월 30일 피고에게 그때까지의 월차임을 지급하고 임대차주택을 인도하였습니다. 이에 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월차임을 공제한 임대차보증금을 반환하였습니다.
4. 사건의 쟁점
이 사건의 쟁점은 임차인이 임대차계약기간 만료 전 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신요구권을 행사했지만, 그 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임차인의 해지통지가 도달한 경우 언제 해지의 효력이 발생하는지 여부에 관한 것입니다.
5. 쟁점에 대한 법원의 판단
가. 1심 법원의 판단 요지
주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 준용하는 제6조의2의 문언해석에 따르면 임차인은 계약 갱신일 이전이라도 ‘언제든지’ 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 보아야 한다. 따라서 이 위 법률의 문언해석에 부합한다. 따라서 이 사건에서도 원고의 계약해지통지가 피고에게 도달한 2021년 1월 29일부터 3개월이 지난 2021년 4월 29일경 이 사건 임대차계약이 해지되었다.
나. 원심 법원의 판단 요지
① 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 및 그에 의해 준용되는 제6조의2 제1항은 문언상 갱신된 임대차계약의 계약기간 중 해지를 전제로 한 규정으로 볼 수 있고 ② 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항으로서 가능한 한 명확하게 해석하여야 하며, ③ 제6조의2 제1항이 준용하고 있는 묵시적 갱신에서도 ‘임대차기간이 끝난 때에’ 임대차가 갱신된 것으로 보고 있고(제6조 제1항), ‘계약이 갱신된 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있으므로, 원고의 계약해지 통지는 갱신된 임대차계약의 시작일인 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 효력이 발생한다
다. 대법원의 판단 요지
주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.
따라서 이 사건에서도 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으므로, 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다
6. 평석
가. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 판단
주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따른 임대차계약의 해지는 제6조의3 제1항에 따른 임차인의 계약갱신요구권 행사를 전제로 하므로, 이에 대한 법원의 판단을 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. 그리고 제6조의3 제1항에서 는 제1항 각호에 따른 정당한 거절 사유가 존재하지 않거나 존재하더라도 임대인이 계약갱신을 거절하지 않는다면, 임차인이 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 임대차계약이 갱신되다고 규정하고 있습니다.
따라서 임차인의 계약갱신요구권은 일방적인 의사표시에 의하여 임대차계약 갱신의 효과가 발생하는 형성권에 해당하며, 판결문의 내용을 볼 때 원심 법원과 대법원 모두 이와 같이 판단하는 것으로 보입니다.
또한 계약 갱신의 효과에 대해서 원심 법원은 직접 “원고의 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 계약기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 적법하게 갱신되었다.”라고 판시하여 기존 계약기간의 종료시부터 갱신된 임대차계약이 개시되는 것으로 판단하고 있습니다. 이에 대하여 대법원도 “......이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.”, “이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다.”라고 판시함으로써 갱신되는 임대차계약의 개시시점을 기존 계약의 종료시로 전제하고 있습니다.
결국 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권의 성질 및 효과에 대해서는 모두 원심 법원과 대법원의 판단이 일치한다고 볼 수 있습니다.
나. 임차인의 계약갱신요구권 행사 후 갱신기간 시작 전 해지통지했을 때 해 지의 효력발생시기
위 4항에서 설명했듯이, 원심 법원과 대법원은 갱신기간 시작 전 임차인의 해지통지시 해지의 효력발생시기에 관하여 관련 법률규정의 해석 차이로 인해 이견을 보이고 있습니다.
먼저 대법원 및 대법원과 결론이 동일한 1심 법원은 다른 특별한 논거의 설시 없이 제6조의3 제4항이 준용하는 제6조의2 제1항 ‘임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.’ 및 제2항 ‘제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.’를 문구 그대로 해석하고 있습니다.
반면 원심 법원은 여러 가지 논거를 설시하며 임차인이 임대인에게 해지 통지를 하더라도, 제6조의2 제2항의 문구대로 ‘임대인이 해지 통지를 받은 날’이 아니라 ’갱신된 임대차계약이 개시된 날‘부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다고 하여 문언과 다르게 해석하고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제4항의 해석과 관련하여 여러 조항들이 준용되고 있고 ’특정 조문을 그와 성질이 유사한 규율 대상에 대해 그 성질에 따라 다소 수정하여 적용하도록 하는 것 법제처 발간 법령입안심사기준(2023) 796쪽
‘인 준용의 의미를 고려할 때 ,원심 법원처럼 법률규정들을 문리적 해석방법이 아닌 체계적·논리적 해석방법을 동원하여 해석하는 것도 일응 타당하다고 생각될 수 있습니다.
그러나 다음과 같은 이유에서 주택임대차보호법 제6조의3 제4항의 임대차계약 해지는 대법원의 판단이 좀 더 옳다고 생각됩니다.
먼저 주택임대차보호법 제6조의3을 신설한 2023. 7. 19.자 개정안의 개정문에 따르면, 주택시장의 불안정 속에 임차인의 안정적인 주거를 보장하는 것이 그 입법 목적입니다. 그렇기 때문에 이러한 입법 목적을 고려하여 원칙적으로 제6조의3은 임차인의 주거를 보장하는 방향으로 해석해야 하며, 그 결과 법률규정을 문언의 통상적 의미와 다르게 임차인에게 유리하게 해석할 수도 있습니다.
그런데 원심 법원은 제6조의3 제4항에 대하여 “...임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항으로서, 가능한 한 명확하게 해석하여야 한다. 그런데 위 규정은 ’갱신된 임대차계약‘의 해지권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다.”, “계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다.”등 임차인보다는 오히려 임대인의 입장을 고려하며 해석하고 있습니다.
물론 법률규정의 해석에 있어서 입법 목적 및 취지만이 고려되는 것은 아니므로 단순히 임차인에게 불리하게 해석했다는 이유만으로 원심 법원의 해석이 잘못되었다고 할 수는 없습니다. 그러나 원심 법원처럼 제6조의3 제4항을 해석할 경우 이 사건과 같이 갱신기간 시작 전 해지통지한 임차인은 갱신된 임대차기간의 개시 후 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하므로, 그 기간만큼 원치 않은 차임을 추가지급하고 임대차보증금을 늦게 반환받는 불이익을 입게 됩니다.
임차인이 계약갱신요구를 했다가 갱신된 임대차기간이 시작되기도 전에 해지통지를 하였다고해서 위과 같은 불이익을 정당화할 법적인 과실이 있다고 볼 수는 없습니다. 게다가 상술했듯이 원심 법원은 법률 문구에 따른 문리적 해석방법이 아니라 체계적·논리적 해석방법을 통해 법문을 해석했는바, 이와 같이 입법 목적에 반하면서 문언의 통상적 의미와도 다르게 법을 해석하기 위해서는 반드시 뚜렷하고 타당한 논거가 있어야 합니다.
이와 관련하여 원심 법원이 제시한 논거 중 하나는 제6조의3 제2항에서 갱신된 임대차계약의 기간이 2년으로 정해졌음에도 불구하고 제4항에서 임차인에게 일방적인 해지권을 부여했으므로, 가능한 한 명확하게 해석해야 한다는 것입니다. 그러나 제6조의3 제2항의 2년 의제조항은 임차인에게 갱신요구권 행사에 따른 임대차기간을 보장해주기 위한 취지이고, 원심 법원 스스로 판시했듯이 제6조의3 제4항도 임차인으로 하여금 계약갱신요구권을 적극적으로 사용할 수 있도록 하기 위하여 계약기간 중 탈퇴할 수 있는 권리를 보장한 조항입니다. 따라서 제6조의3 제4항은 제2항과 대립하는 것이 아니라 제2항을 보완하는 조항이므로 제2항의 계약기간을 이유로 제4항의 해지권을 임차인에게 불리하게 해석하는 것은 타당하지 않습니다.
그 밖에 원심 법원은 주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 갱신된 임대차계약의 계약기간 중 해지를 전제로 한 규정이며, 계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다고 해석의 논거를 들고 있습니다. 그러나 제6조의3 제4항에 따른 해지의 효력을 갱신된 기간의 개시시도 아닌 개시시부터 3개월 후 발생하는 것으로 좁게 해석할 논거는 여전히 제시하지 못했으며, 대법원의 해석에 따르더라도 임대차계약 해지의 효력은 그 통지의 도달 후 최소한 3개월이 지나야 발생하므로 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하지 않습니다.
일부 견해에서는 대법원의 판결과 같이 제6조의3 제4항을 해석할 경우, 임차인의 계약갱신요구권 행사 후 해지통지가 갱신된 임대차기간의 시작일로부터 3개월 훨씬 이전에 임대인에게 도달한다면 기존 임대차기간이 종료되기도 전에 계약이 해지된다는 반론이 있을 수도 있습니다.
그러나 상술했듯이 대법원의 판결에 따르더라도 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생할 뿐, 갱신된 임대차기간은 기존 임대차계약의 종료시부터 개시합니다. 또한 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항은 문언 자체에서 동 조항들에 따른 해지의 효력은 기존 임대차계약이 아닌 갱신되는 임대차 또는 계약갱신에 대하여 발생한다고 명시합니다.
따라서 기존 임대차계약이 종료되기 전에 해지통지 후 3개월이 경과하더라도, 그 해지의 효력은 기존 임대차계약의 기간에는 미치지 않고 기존 임대차계약 종료시부터 새로운 임대차계약이 개시될 예정이었던 갱신의 효과만을 소멸시킵니다.
예컨대 임차인이 임대차계약 종료 전 5개월이 되는 날 계약갱신을 요구하여 그 의사표시가 임대인에게 도달한 후 바로 그 다음 날 또 다시 계약해지통지를 하여 바로 임대인에게 도달한 경우, 위 계약해지는 제6조의3 제4항, 제6조의2 제2항에 따라 도달일로부터 3개월이 지나서 효력이 발생하지만, 새로 임대차계약이 갱신되지 않을 뿐 아직 2개월 가까이 남은 기존 임대차계약의 기간은 단축되지 않습니다.
7. 결론
이상과 같이 개정 주택임대차보호법의 입법 취지 및 관련 법률규정들의 문언을 고려할 때, 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신기간이 시작되기 전 다시 해지통지가 있더라도 여전히 3개월이 지나서 해지의 효력이 발생한다는 대법원 판결이 보다 타당하다고 볼 수 있습니다.
이번 판결에서도 나타났듯이 임대차 3법은 국민의 주거생활에 막대한 영향을 끼치는 중요한 조항들이면서도 법문의 의미가 모호한 부분이 많습니다. 그러므로 관련된 문제시, 법 전문가 통해 해당 법적 의미를 미리 확인하는 것이 추후 분쟁을 미연에 방지하는데 도움이 될 수 있을 것입니다.
로앤강법률사무소 강동호 대표 변호사
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